Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 250 des Baugesetzbuchs
Die Landesregierungen sind durch § 250 des Baugesetzbuchs (BauGB) ermächtigt, durch Verordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Das sind Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In den nach § 250 BauGB bestimmten Gebieten bedarf bei bestehenden Wohngebäuden die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum und damit die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen grundsätzlich der Genehmigung.
Die Vorschrift des § 250 BauGB wurde im Juni 2021 eingeführt. Sie wurde durch das Baulandmobilisierungsgesetz in das BauGB aufgenommen. Seitdem macht die niedersächsische Landesregierung von der Verordnungsermächtigung Gebrauch. Zum 1. Januar 2025 wurden die nach § 250 BauGB bestimmten Gebiete von 18 auf 57 erweitert. Eine gutachterliche Untersuchung der beauftragen RegioKontext GmbH, Berlin, hatte ergeben, dass über die zuvor bestimmten 18 Gebiete hinaus in weiteren 39 Gebieten angespannte Wohnungsmärkte bestehen. Die aktuelle Verordnung, in der die 57 Gebiete auf der Grundlage des Gutachtens der RegioKontext GmbH bestimmt sind, ist die Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 250 des Baugesetzbuchs vom 27. November 2025 (Nds. GVBl. 2025 Nr. 91). Sie gilt bis zum 31. Dezember 2029.
Der Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB bezieht sich auf bestehende Wohngebäude, denn das Instrument zielt darauf, Mietwohnraum zu erhalten. Bestandswohngebäude im Sinne des § 250 BauGB sind Wohngebäude, die bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestanden, mit der das betreffende Gebiet erstmalig als Gebiet nach § 250 BauGB bestimmt wurde. Für die aktuelle Gebietskulisse gilt Folgendes:
Die Gebiete
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der Landeshauptstadt Hannover,
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der Hansestädte Buxtehude und Lüneburg,
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der Städte Borkum, Braunschweig, Buchholz in der Nordheide, Göttingen, Laatzen, Langenhagen, Norderney, Oldenburg (Oldb), Osnabrück und Wolfsburg,
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der Inselgemeinde Juist,
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des Nordseebades Wangerooge und
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der Gemeinden Baltrum, Langeoog und Spiekeroog
wurden mit der Niedersächsischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs vom 14. September 2022 (Nds. GVBl. S. 544) erstmalig nach § 250 BauGB bestimmt. Die Verordnung ist am 24. September 2022 in Kraft getreten. Seitdem gilt in diesen Gebieten der Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB. Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum bedarf dort bei Wohngebäuden, die bereits am 24. September 2022 bestanden, grundsätzlich der Genehmigung.
Die Gebiete
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der Hansestädte Stade und Uelzen,
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der Städte Achim, Bleckede, Cuxhaven, Garbsen, Hemmingen, Hildesheim, Leer (Ostfriesland), Lingen (Ems), Norden, Nordhorn, Rotenburg (Wümme), Seelze, Winsen (Luhe) und Wunstorf,
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des Fleckens Bovenden,
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der Gemeinden Adendorf, Bad Rothenfelde, Bad Zwischenahn, Bienenbüttel, Emsbüren, Hatten, Isernhagen, Lilienthal, Neu Wulmstorf, Oyten, Rastede, Seevetal, Stuhr, Wedemark, Weyhe und Winsen (Aller) und
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der Samtgemeinden Bardowick, Gellersen, Hanstedt, Ilmenau, Ostheide und Tostedt
wurden mit der Änderungsverordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 121) erstmalig nach § 250 BauGB bestimmt. Die Änderungsverordnung ist am 1. Januar 2025 in Kraft getreten. Seitdem gilt in diesen Gebieten der Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB. Die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum bedarf dort bei Wohngebäuden, die bereits am 1. Januar 2025 bestanden, grundsätzlich der Genehmigung.
Im Downloadbereich auf dieser Seite sind neben dem Gutachten der RegioKontext GmbH und der aktuellen Verordnung zur Nachvollziehbarkeit der vorstehenden Angaben auch die vorangegangenen Verordnungen aufrufbar.
Die Genehmigungserteilung nach § 250 BauGB ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dadurch kann Mietwohnraum erhalten werden und Mieterinnen und Mieter werden vor Verdrängung geschützt. Das Genehmigungserfordernis gilt auch in den in § 250 Abs. 6 Satz 1 BauGB genannten Fällen, in denen der Genehmigungsvorbehalt sonst umgangen werden könnte, u. a. bei der Begründung eines Wohnungserbbaurechts, Dauerwohnrechts oder Dauernutzungsrechts sowie bei der Begründung von Bruchteilseigentum, sofern zugleich Räume zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen werden sollen.
Die Vorschrift sieht in § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB folgende Ausnahmen vor: Der Genehmigungsvorbehalt gilt nicht für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, z. B. durch Anbau, Aufstockung oder Dachgeschossausbau, weil hier keine Verdrängung von Mieterinnen und Mietern stattfinden kann. Zum Schutz von Kleineigentümerinnen und Kleineigentümern findet der Genehmigungsvorbehalt außerdem keine Anwendung, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden.
In bestimmten Fällen besteht gemäß § 250 Abs. 3 BauGB ein Genehmigungsanspruch, zum Beispiel, wenn das Wohnungseigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige oder zur Eigennutzung an mindestens zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter veräußert werden soll.
Zuständige Behörde ist die Gemeinde, in deren Gebiet das Wohngebäude liegt, für das eine Genehmigung nach § 250 BauGB beantragt wird. Die Bearbeitung des Antrags ist gebührenpflichtig.
