Mit dem am 23. Juni 2021 in Kraft getretenen Baulandmobilisierungsgesetz wurden zwei Verordnungsermächtigungen in das Baugesetzbuch (BauGB) aufgenommen, die es den Landesregierungen ermöglichen, durch Verordnung Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu bestimmen. Das sind Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Aufgrund der Gebietsbestimmung nach § 201a BauGB können besondere baurechtliche Vorschriften zur Anwendung kommen, die den Wohnungsbau begünstigen. In den nach § 250 BauGB bestimmten Gebieten unterliegt die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum und damit einhergehend die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei bestehenden Wohngebäuden grundsätzlich einem Genehmigungsvorbehalt. Von den Verordnungsermächtigungen in den §§ 201a und 250 BauGB hat die Landesregierung mit der Niedersächsischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs Gebrauch gemacht. Die Verordnung ist am 24. September 2022 in Kraft getreten.
Im Jahr 2023 wurde die RegioKontext GmbH, Berlin, aufgrund der sich weiter verschlechternden Situation auf dem Mietwohnungsmarkt beauftragt, die Gebietskulisse „angespannte Wohnungsmärkte“ zu überprüfen. Die gutachterliche Untersuchung ergab, dass über die zuvor bestimmten 18 Gebiete hinaus in weiteren 39 Gebieten, also in insgesamt 57 Kommunen in Niedersachsen, ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. Mit einer Änderungsverordnung wurden die Gebietsbestimmungen entsprechend erweitert. D. h., die Gebiete der gutachterlich identifizierten 57 Kommunen wurden als Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne der §§ 201a und 250 BauGB bestimmt. Die Änderungsverordnung ist am 1. Januar 2025 in Kraft getreten.
Aufgrund der Vorgaben des Bundesgesetzgebers musste die Gebietsbestimmung nach § 201a BauGB auf den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2026 und die Gebietsbestimmung nach § 250 BauGB auf den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2025 begrenzt werden. Inzwischen hat der Bundesgesetzgeber mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257) längere Geltungszeiträume ermöglicht, so dass die Gebietsbestimmungen länger vorgenommen werden können. Für die Gebietsbestimmung nach § 250 BauGB wurde hiervon bereits mit einer neuen separaten Verordnung Gebrauch gemacht. Die Landesregierung hat am 25. November 2025 die Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 250 des Baugesetzbuchs beschlossen. Sie tritt am 1. Januar 2026 in Kraft. Der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB gilt in den 57 Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten nach dem 31. Dezember 2025 somit nahtlos weiter.
Die genannten Verordnungen und das Gutachten der RegioKontext GmbH sind im Downloadbereich auf dieser Seite aufrufbar.
Aufgrund der Gebietsbestimmung nach § 201a BauGB anwendbare Vorschriften:
Der Gemeinde wird ermöglicht, die Eigentümerin oder den Eigentümer durch Bescheid zu verpflichten, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist ihr bzw. sein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten zu bebauen, wenn in dem Bebauungsplan Wohnnutzungen zugelassen sind. Erfasst sind hierbei auch Baugebiete der Baunutzungsverordnung, in denen Wohnnutzungen neben anderen Nutzungen regelhaft zulässig sind. Die Gemeinde kann auch ein den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechendes Maß der baulichen Nutzung anordnen.
Die weitergehende Befreiungsmöglichkeit von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 3 BauGB wurde mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung modifiziert. Sie ist nicht mehr an das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes gebunden.
Zur Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum aufgrund der Gebietsbestimmung nach § 250 BauGB:
In den nach § 250 BauGB bestimmten Gebieten bedarf bei bestehenden Wohngebäuden die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum und damit einhergehend die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen der Genehmigung (§ 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Da die Genehmigungserteilung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist, kann Mietwohnraum erhalten werden und Mieterinnen und Mieter werden vor Verdrängung geschützt. Das Genehmigungserfordernis gilt auch in den in § 250 Abs. 6 Satz 1 BauGB genannten Fällen, in denen der Genehmigungsvorbehalt sonst umgangen werden könnte, u. a. bei Begründung eines Wohnungserbbaurechts, Dauerwohnrechts oder Dauernutzungsrechts sowie bei der Begründung von Bruchteilseigentum, sofern zugleich Räume zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen werden sollen.
Die Vorschrift des § 250 BauGB sieht in Absatz 1 Satz 2 BauGB Ausnahmen von der Genehmigungspflicht vor: Der Genehmigungsvorbehalt gilt nicht für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, z. B. durch Anbau, Aufstockung oder Dachgeschossausbau, denn hier kann keine Verdrängung von Mieterinnen und Mietern stattfinden. Zum Schutz von Kleineigentümerinnen und Kleineigentümern findet der Genehmigungsvorbehalt außerdem keine Anwendung, wenn sich in dem Bestandswohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. In bestimmten Fällen besteht gemäß § 250 Abs. 3 BauGB ein Genehmigungsanspruch, zum Beispiel, wenn das Wohnungs- oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige oder an mindestens zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter veräußert werden soll.
Zuständige Behörde ist die Gemeinde, in deren Gebiet das Wohngebäude liegt, für das eine Genehmigung nach § 250 BauGB beantragt wird. Die Bearbeitung des Antrags ist gebührenpflichtig.
Artikel-Informationen
erstellt am:
10.11.2022
zuletzt aktualisiert am:
10.12.2025