Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs

Mit dem am 23. Juni 2021 in Kraft getretenen Baulandmobilisierungsgesetz wurden zwei Verordnungsermächtigungen in das Baugesetzbuch (BauGB) aufgenommen, die es den Landesregierungen ermöglichen, durch Rechtsverordnung Gebiete festzulegen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt). Von den Verordnungsermächtigungen in den §§ 201a und 250 BauGB hat die Landesregierung mit der Niedersächsischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs Gebrauch gemacht. Die Verordnung ist am 24. September 2022 in Kraft getreten.

Aufgrund der sich weiter verschlechternden Situation auf dem Mietwohnungsmarkt wurde die RegioKontext GmbH, Berlin, im Jahr 2023 beauftragt, die Gebietskulisse „angespannte Wohnungsmärkte“ neu zu begutachten. Die gutachterliche Untersuchung ergab, dass über die bisherigen 18 Gebiete hinaus in weiteren 39 Gebieten, insgesamt folglich in 57 Einheits- und Samtgemeinden in Niedersachsen, ein angespannter Wohnungsmarkt besteht.

Mit der Verordnung zur Änderung der Niedersächsischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs wurde die Gebietsfestlegung entsprechend ausgeweitet. D. h., die Gebiete der gutachterlich identifizierten 57 Einheits- und Samtgemeinden wurden als Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne der §§ 201a und 250 BauGB bestimmt. Die Änderungsverordnung ist am 1. Januar 2025 in Kraft getreten.

Die Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs, die Änderungsverordnung, mit der die geltende Gebietskulisse festgelegt wurde, und das Gutachten der RegioKontext GmbH sind im Downloadbereich auf dieser Seite aufrufbar.

Die Gebietsbestimmung aufgrund des § 201a BauGB ermöglicht den betreffenden Gemeinden, besondere, mit dem Baulandmobilisierungsgesetz eingeführte baurechtliche Vorschriften anzuwenden, die den Flächenzugriff erleichtern und den Wohnungsbau begünstigen. Durch die Gebietsfestlegung aufgrund des § 250 BauGB wird in den bestimmten Gemeindegebieten der Mieterschutz gestärkt, indem bei bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwert wird.

Aufgrund der Gebietsbestimmung nach § 201a BauGB anwendbare Vorschriften

• § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB (ausgeweitetes Vorkaufsrecht): Die Gemeinde kann durch Satzung ein Vorkaufsrecht begründen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken, wenn diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können.
• § 31 Abs. 3 BauGB (erweiterte Befreiungsmöglichkeit): Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Anders als bei der schon zuvor bestehenden Befreiungsmöglichkeit können dabei auch die Grundzüge der Planung berührt sein.
• § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB (geschärftes Baugebot): Der Gemeinde wird ermöglicht, die Eigentümerin oder den Eigentümer durch Bescheid zu verpflichten, innerhalb einer zu bestimmenden angemessenen Frist ihr bzw. sein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten zu bebauen, wenn in dem Bebauungsplan Wohnnutzungen zugelassen sind. Erfasst sind hierbei auch Baugebiete der Baunutzungsverordnung, in denen Wohnnutzungen neben anderen Nutzungen regelhaft zulässig sind. Die Gemeinde kann auch ein den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechendes Maß der baulichen Nutzung anordnen.

Infolge der Gebietsbestimmung nach § 250 BauGB geltende Genehmigungspflicht

In den festgelegten Gemeindegebieten bedarf bei bestehenden Wohngebäuden die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum und damit die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen der Genehmigung (§ 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Da die Genehmigungserteilung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist, kann Mietwohnraum erhalten werden und Mieterinnen und Mieter werden vor Verdrängung geschützt. Das Genehmigungserfordernis gilt auch in den in § 250 Abs. 6 Satz 1 BauGB genannten Fällen, in denen der Genehmigungsvorbehalt sonst umgangen werden könnte, u. a. bei Begründung eines Wohnungserbbaurechts, Dauerwohnrechts oder Dauernutzungsrechts sowie bei der Begründung von Bruchteilseigentum, sofern zugleich Räume zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen werden sollen. Zum Schutz von Kleineigentümerinnen und Kleineigentümern findet das Genehmigungserfordernis keine Anwendung, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden (§ 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

Ein Genehmigungsanspruch besteht gemäß § 250 Abs. 3 BauGB u. a., wenn das Wohnungs- oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige oder an mindestens zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter veräußert werden soll. Zuständige Behörde ist die Gemeinde, in deren Gebiet das Wohngebäude liegt, für das eine Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB beantragt wird. Die Bearbeitung des Antrags ist gebührenpflichtig.

Die Gebietsbestimmung aufgrund des § 201a BauGB gilt bis zum 31. Dezember 2026 und die Gebietsbestimmung aufgrund des § 250 BauGB bis zum 31. Dezember 2025. Damit werden die durch das BauGB ermöglichten Geltungszeiträume ausgeschöpft.