Niedersächsisches Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

Das am 5. April 2019 in Kraft getretene Niedersächsische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (NZwEWG) dient dem Erhalt von Wohnraum in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gebiete mit Wohnraummangel). Es gibt den Gemeinden ein Instrument an die Hand, mit dem sie bei einem Wohnungsdefizit verhindern können, dass Wohnraum frei und uneingeschränkt dem Wohnzweck entzogen wird.

Mit dem NZwEWG werden die Gemeinden ermächtigt, für Gebiete mit Wohnraummangel durch Satzung zu bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt (zweckentfremdet) werden darf. Die Satzung ist auf höchstens fünf Jahre zu befristen. Ob die Voraussetzungen für den Erlass einer Satzung vorliegen, insbesondere ein Wohnraummangel besteht, ist von der Gemeinde zu beurteilen. Bei Gemeinden in der Gebietskulisse der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung spricht ein starkes Indiz dafür, dass ein Wohnraummangel vorliegt. Ob eine Gemeinde bei Bestehen eines Wohnraummangels von der Satzungsermächtigung Gebrauch macht, obliegt ihrer Entscheidung.

Soweit die Gemeinde in der Satzung nichts anderes bestimmt, gilt u. a. als Zweckentfremdung, wenn der Wohnraum länger als sechs Monate ununterbrochen leer steht, zu mehr als 50 Prozent der Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird (z. B. zur Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei oder als Praxis für Physiotherapie) oder mehr als insgesamt zwölf Wochen im Kalenderjahr tage- oder wochenweise entgeltlich als Ferienwohnung vermietet oder sonst entgeltlich für eine Fremdenbeherbergung verwendet wird. In Gebieten, die überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, beträgt die Höchstdauer acht Wochen. Wenn und soweit der Wohnraum bereits vor dem 1. Januar 2019 rechtmäßig zur Fremdenbeherbergung genutzt worden ist, liegt keine Zweckentfremdung vor. Ob und ggf. mit welchem Inhalt die Gemeinde eine Satzung erlassen hat, ist direkt bei der Gemeinde zu erfragen.

Ein Genehmigungsanspruch besteht, wenn öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung von Wohnraum überwiegen. Ist dies nicht der Fall, liegt es im Ermessen der Gemeinde, ob sie eine Genehmigung erteilt. Voraussetzung für eine Genehmigungserteilung ist dann, dass dem Interesse an der Erhaltung von Wohnraum durch Ausgleichsmaßnahmen Rechnung getragen wird. Die Ausgleichsmaßnahme kann darin bestehen, dass neu geschaffener Ersatzwohnraum bereitgestellt oder eine Ausgleichzahlung geleistet wird.

Einer Genehmigung bedarf es nicht für die Nutzung von Wohnraum, der der Unterbringung von Personen dient, die der Gemeinde zugewiesen worden sind.

Ist Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet worden, kann die Gemeinde anordnen, dass die Zweckentfremdung beendet und der Wohnraum wiederhergestellt und Wohnzwecken zugeführt wird.

Damit die Einhaltung der Vorschriften des NZwEWG und der aufgrund des Gesetzes erlassenen Satzungen überwacht werden kann, verpflichtet das Gesetz u. a. die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Mietenden dazu, der Gemeinde die erforderlichen Auskünfte zu erteilen und ihr die notwendigen Unterlagen vorzulegen. Außerdem erhalten von der Gemeinde beauftragte Personen das Recht, Grundstücke und Wohnungen zu betreten, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Wohnraum zweckentfremdet wird.

Das Gesetz verbietet, unerlaubt zweckentfremdeten Wohnraum, z. B. eine ungenehmigte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung, anzubieten oder dafür zu werben. Zudem ist es verboten, entsprechende Angebote oder Werbung beispielsweise im Internet oder in Zeitschriften zu verbreiten bzw. deren Verbreitung zu ermöglichen. Darüber hinaus kann die Gemeinde anordnen, dass Diensteanbieterinnen und Diensteanbieter im Sinne des Telemediengesetzes verbotene Angebote und Werbung von den von ihnen betriebenen Internetseiten unverzüglich zu entfernen haben.

Verstöße u. a. gegen die Genehmigungspflicht, eine Anordnung oder ein Verbot können mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden.