Niedersächsische Mieterschutzverordnung

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ermöglicht den Landesregierungen, durch Verordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Das sind Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Von der Möglichkeit macht die Niedersächsische Landesregierung mit der Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Niedersächsische Mieterschutzverordnung) Gebrauch. Die Verordnung wurde erstmals im Jahr 2016 erlassen. In der seit dem 1. Januar 2025 geltenden Niedersächsischen Mieterschutzverordnung sind die Gebiete von 57 Kommunen als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt. Eine gutachterliche Untersuchung der beauftragten RegioKontext GmbH, Berlin, hatte ergeben, dass über die zuvor bestimmten 18 Gebiete hinaus in weiteren 39 Gebieten angespannte Wohnungsmärkte bestehen. Die geltende Verordnung und das Gutachten sind im Downloadbereich auf dieser Seite aufrufbar.

Die Gebiete der identifizierten 57 Kommunen wurden nach den §§ 556d, 558 und 577a BGB als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt. Dadurch gelten in diesen Gebieten folgende besondere Schutzregelungen für Mieterinnen und Mieter:

• Mietpreisbremse (556d ff. BGB): Bei der Wiedervermietung von Wohnraum darf die neue Miete höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt folgende Ausnahmen: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Ist die Miete, die die vorherige Mieterin bzw. der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können die nach den §§ 559 und 559a BGB umlagefähigen Modernisierungskosten zusätzlich mit einem Anteil von 8 Prozent auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.
• Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB): Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.
• Verlängerte Kündigungssperrfrist (§ 577a Absatz 2 BGB): Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, die anschließend veräußert wird, muss die Erwerberin oder der Erwerber der Wohnung eine Sperrfrist von fünf Jahren abwarten. Erst danach darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gekündigt werden.

In der seit dem 1. Januar 2025 geltenden Niedersächsischen Mieterschutzverordnung musste die Gebietsbestimmung für die Mietpreisbremse zunächst bis zum 31. Dezember 2025 befristet werden, weil die bundesrechtlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung keinen längeren Geltungszeitraum zuließen. Nachdem der Bundesgesetzgeber eine Anwendung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 ermöglicht hat, ist eine entsprechende Verlängerung des Geltungszeitraums erfolgt. Mit der am 4. Dezember 2025 in Kraft getretenen Verordnung zur Änderung der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung wurde das Ende des Geltungszeitraums der Gebietsbestimmung für die Mietpreisbremse auf den 31. Dezember 2029 neu festgelegt. Das ergibt sich aus Artikel 1 Nummer 2 der Änderungsverordnung, die im Downloadbereich aufgerufen werden kann. Die Gebietsbestimmung für die abgesenkte Kappungsgrenze gilt ebenfalls bis zum 31. Dezember 2029 und die Gebietsbestimmung für die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung tritt zwei Jahre später außer Kraft.

Die Mietpreisbremse ist natürlich kein Allheilmittel, aber ein richtiges und wichtiges Instrument, um Auswüchsen bei der Mietenentwicklung entgegenzutreten. Nachdem der Bund die Regelungen zur Mietpreisbremse 2019 klar verbessert hat (u. a. Pflicht zur Offenlegung der Vormiete), wird damit auch ihre Wirksamkeit erhöht.

Um die Wohnungssituation nachhaltig zu verbessern, ist ein zielgerichteter Wohnungsneubau das wichtigste Mittel. Hierüber besteht Einvernehmen zwischen allen Partnern im „Bündnis für bezahlbares Wohnen in Niedersachsen“. Insbesondere der Neubau für bezahlbares Wohnen steht im Vordergrund. Dementsprechend hat das Land gemeinsam mit dem Bund erhebliche Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau in Niedersachsen bereitgestellt. Außerdem wurde eine Landeswohnungsgesellschaft gegründet, deren Zielsetzung es ist, bedarfsorientiert mehr bezahlbaren Wohnraum in Niedersachsen zu schaffen.