Niedersächsische Mieterschutzverordnung

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ermöglicht den Landesregierungen, durch Rechtsverordnung Gebiete festzulegen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt). In diesen Gebieten gelten besondere Schutzregelungen für Mieterinnen und Mieter.

Von der Möglichkeit hat die Niedersächsische Landesregierung mit der Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Niedersächsische Mieterschutzverordnung) Gebrauch gemacht. Die Verordnung wurde erstmals im Jahr 2016 erlassen. Im Jahr 2021 erfolgte eine Aktualisierung der Gebietsfestlegung.

Aufgrund der sich weiter verschlechternden Situation auf dem Mietwohnungsmarkt wurde im Jahr 2023 die RegioKontext GmbH, Berlin, beauftragt, die Gebietskulisse „angespannte Wohnungsmärkte“ neu zu begutachten. Die gutachterliche Untersuchung ergab, dass über die bisherigen 18 Gebiete hinaus in weiteren 39 Gebieten, insgesamt folglich in 57 Einheits- und Samtgemeinden in Niedersachsen, ein angespannter Wohnungsmarkt besteht.

Das Ergebnis der gutachterlichen Untersuchung wurde mit einem Neuerlass der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung umgesetzt, d. h., die Gebietsfestlegung wurde entsprechend ausgeweitet. In der aktuellen Verordnung sind die Gebiete der gutachterlich identifizierten 57 Einheits- und Samtgemeinden als Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Die Verordnung ist am 1. Januar 2025 in Kraft getreten.

Die geltende Niedersächsische Mieterschutzverordnung und das Gutachten der RegioKontext GmbH sind im Downloadbereich auf dieser Seite aufrufbar.

Die Gebiete der identifizierten 57 Einheits- und Samtgemeinden wurden nach den §§ 556d, 558 und 577a BGB als Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Dadurch gelten in diesen Gebieten folgende Regelungen:

• Mietpreisbremse (556d ff. BGB): Bei der Wiedervermietung von Wohnraum darf die neue Miete höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies gilt nicht für Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Miete kann nur dann verlangt werden, wenn diese bereits von der Vormieterin oder dem Vormieter geschuldet wurde. Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können die nach den §§ 559 und 559a BGB umlagefähigen Modernisierungskosten zusätzlich mit einem Anteil von 8 Prozent auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

• Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB): Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.

• Verlängerte Kündigungssperrfrist (§ 577a Absatz 2 BGB): Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, die anschließend veräußert wird, muss die Erwerberin oder der Erwerber der Wohnung eine Sperrfrist von fünf Jahren abwarten. Erst danach darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gekündigt werden.

Die Gebietsbestimmung für die Mietpreisbremse gilt bis zum 31. Dezember 2025. Einen längeren Zeitraum lassen die geltenden bundesrechtlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht zu (siehe § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB). Die Gebietsbestimmung für die abgesenkte Kappungsgrenze gilt bis zum 31. Dezember 2029 und die Gebietsbestimmung für die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung tritt zwei Jahre später außer Kraft.

Die Mietpreisbremse ist natürlich kein Allheilmittel, aber ein richtiges und wichtiges Instrument, um Auswüchsen bei der Mietenentwicklung entgegenzutreten. Nachdem der Bund die Regelungen zur Mietpreisbremse 2019 klar verbessert hat (u. a. Pflicht zur Offenlegung der Vormiete), wird damit auch ihre Wirksamkeit erhöht.

Um die Wohnungssituation nachhaltig zu verbessern, ist ein zielgerichteter Wohnungsneubau das wichtigste Mittel. Hierüber besteht Einvernehmen zwischen allen Partnern im „Bündnis für bezahlbares Wohnen in Niedersachsen“. Insbesondere der Neubau für bezahlbares Wohnen steht im Vordergrund. Dementsprechend hat das Land gemeinsam mit dem Bund erhebliche Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau in Niedersachsen bereitgestellt. Außerdem wurde eine Landeswohnungsgesellschaft gegründet, deren Zielsetzung es ist, bedarfsorientiert mehr bezahlbaren Wohnraum in Niedersachsen zu schaffen.