ZUSAMMEN FÜR DAS QUARTIER – DIE QUARTIERSGEMEINSCHAFT

Die Quartiergemeinschaften sind ein Kernelement des NQG. Der Begriff umschreibt im Rahmen des Gesetzes einen Zusammenschluss privater Personen, die eigenverantwortlich quartiersbezogenen Aufwertungsmaßnahmen in einem abgrenzten Gebiet – dem Quartier – umsetzen. Der Zusammenschluss muss rechtsfähig sein. Handelnde Akteure sind in erster Linie Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte, Bewohnerinnen und Bewohner, Gewerbetreibende und freiberuflich Tätige im Quartier. (vgl. § 2 Abs. 1 NQG)

In der Praxis ergreift oft eine kleine Gruppe privater Akteure, die bereits eng miteinander vernetzt sind, die Initiative zur Gründung einer Quartiersgemeinschaft und holt nach und nach weitere Akteure „an Bord“. Die Initiierenden, die Quartiersinitiative, haben in der Regel bereits erste Ideen zu Maßnahmen, mit denen sie weitere Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer ansprechen, überzeugen und motivieren können, der Einrichtung einer Quartiersgemeinschaft zuzustimmen.

Der Prozess zur Ausweisung eines Quartiers nach dem NQG ist mehrstufig und kann für die Quartiersinitiative herausfordernd sein. Die vielen erfolgreichen Beispiele aus Deutschland (s. Praxis- und Modellbeispiele) und anderen Ländern zeigen aber, dass dies gelingen kann – und es sich lohnt.

Im Folgenden werden die notwendigen Schritte zur Gründung einer rechtsfähigen Quartiersgemeinschaft mithilfe von Erfahrungswerten aus der Praxis aufgeschlüsselt.

Schritt 1: Gebietsabgrenzung

Quartiersgemeinschaften wirken in einem abgegrenzten Quartier. Die Größe und „Form“ eines Quartiers kann je nach Sinn und Zweck der räumlichen Abgrenzung stark variieren. Für eine geeignete Gebietsabgrenzung eines Quartiers im Sinne des NQG sollten folgende Kriterien beachtet werden:

Ähnliche Merkmale der Grundstücke und/der Gebäude

Eine Quartiersgemeinschaft sollte sich auf ein klar definiertes Gebiet benachbarter Grundstücke beziehen, die ähnliche Bau- und Nutzungsstrukturen aufweisen. Dies ist beispielsweise bei einer Einkaufsstraße im Stadtzentrum, einem Neubaugebiet am Dorfrand oder einem Altstadtkern gegeben. Weisen Liegenschaften ähnliche Merkmale auf, z. B. die Anzahl der Geschosse, das Baujahr oder die Nutzung, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die grundstücksbezogenen Herausforderungen für deren Eigentümerinnen und Eigentümer ähnlich sind und eine Bereitschaft gegeben ist, Maßnahmen gemeinsam zu finanzieren und umzusetzen.

Themenfeld und Nutzung

Das NQG ermöglicht Maßnahmen in den Themenfeldern Wohnen, Innenstadt und Gewerbe sowie klimagerechte Quartiersentwicklung. Ein Gebiet mit überwiegend gewerblichen Akteuren bzw. gewerblicher Nutzung wird vor allem Maßnahmen mit einem Schwerpunkt auf Gewerbe beabsichtigen. Für die Erstellung und Umsetzung eines energetischen Quartierskonzepts hingegen kann ein städtischer Block oder eine Dorfstraße unabhängig von der Nutzung eine passende Bezugsgröße sein – sofern ein übergeordnetes gemeinsames Interesse besteht, wie z. B. die Senkung der Energiekosten.

Größe der Gemeinde und Anzahl der Akteure vor Ort

Im Hinblick auf die Größe des Gebiets bzw. die Anzahl der einzubeziehenden Grundstücke ist es ratsam, diese nicht zu groß zu wählen. Der Aufwand für die Abstimmungsprozesse sollte überschaubar sein und die Maßnahmen sollten auf einem möglichst breiten Konsens fußen. Auch die Größe der Gemeinde insgesamt spielt eine Rolle für die geeignete Größe einer Quartiersgemeinschaft. So variiert die Anzahl der Akteure vor Ort in Großstädten wie Hannover und Braunschweig im Vergleich zu Klein- und Mittelstädten wie Diepholz und Buxtehude stark. Erfahrungswerte aus der Praxis zeigen, dass Quartiersgemeinschaften mit 20 bis 60 Mitgliedern in der Regel gut zu handhaben sind. Die Größe des Quartiers oder der Quartiersgemeinschaft kann sich auch im Verlauf des Gründungsprozesses verändern. So ermutigen erste kleine Maßnahmen mit Außenwirkungen angrenzende Eigentümerinnen und Eigentümer sich anzuschließen. Es kann daher empfehlenswert sein, zunächst mit einem kleinen Quartier zu starten, um schnell erste Erfolge zu erzielen.

Die Quartiersinitiative sollte gemäß den Kriterien einen ersten, groben Quartierszuschnitt definieren, um die Eigentümerdaten abfragen und Akteure kontaktieren zu können. Für die Ausarbeitung des Maßnahmen- und Finanzierungsplans muss eine grundstücksscharfe Abgrenzung des Quartiers erfolgen. Der Austausch mit den Eigentümerinnen und Eigentümern und die Konkretisierung der Maßnahmen können weitere Erkenntnisse für einen passenden Gebietszuschnitt liefern. (s. „Gemeinsame Ideen für das Quartier – das Maßnahmen- und Finanzierungskonzept)

Schritt 2: Abfrage der Eigentümerinnen-/Eigentümerdaten

Um eine Quartiersgemeinschaft zu gründen, muss die Quartiersinitiative zunächst die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer im angedachten Gebietszuschnitt ermitteln. Die Eigentümerinnen- und Eigentümerdaten können bei den Grundbuchämtern abgefragt werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Grundsätzlich sollte bei der Gründung einer Quartiersgemeinschaft von einem berechtigten Interesse auszugehen sein. Ob ein solches tatsächlich besteht, prüfen die Grundbuchämter jedoch in eigener Zuständigkeit sachlicher Unabhängigkeit und können im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis kommen. Die Daten ermöglichen es der Quartiersinitiative nicht nur, die Eigentümerinnen und Eigentümer für die Gründung einer Quartiersgemeinschaft zu kontaktieren, sondern diese auch am weiteren Prozess, wie z. B. der Maßnahmenentwicklung zu beteiligen und letztlich zur Finanzierung der Maßnahmen heranzuziehen. Ist ein Grundstück mit Erbbaurecht belegt, übernehmen die Erbbauberechtigten die Rolle der Eigentümerinnen und Eigentümer.

Zur Erstkontaktaufnahme gibt es zwei Wege. Beide haben Vor- und Nachteile:

• Die Gemeinde kontaktiert die im Grundbucheintrag genannten Personen: Die Ansprache durch eine öffentliche Verwaltung hat ggf. den Vorteil, von den Adressatinnen und Adressaten als seriöser eingeschätzt zu werden, so dass dementsprechend die Bereitschaft größer ist, an einem Termin der Quartiersinitiative teilzunehmen. Dieser Weg kann allerdings auch den Eindruck erwecken, dass die Gemeinde die treibende Kraft hinter der der Quartiersinitiative ist oder zumindest mitredet, was mitunter nicht alle Adressierten als positiv empfinden.

• Die Quartiersinitiative kontaktiert die im Grundbucheintrag genannten Personen: Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass die Initiierenden sich ihre Ziele und Motivation in einer zugänglichen Art und Weise vorstellen können, was den Aspekt der Eigeninitiative hervorhebt und ggf. motivierender für die Adressatinnen und Adressaten ist, an den nächsten Schritten mitzuwirken. Es kann allerdings auch Argwohn erwecken, dass private Akteure über die Eigentümerinnen-/Eigentümerdaten verfügen. Hierauf sollte in der Ansprache sensibel eingegangen werden.

In beiden Fällen sollte der Erstkontakt mit einer konkreten Einladung zu einem Informations- und Austauschtermin verbunden werden.

Schritt 3: Überzeugen der Eigentümerinnen und Eigentümer

Quartiersgemeinschaften nach dem NGQ sind freiwillige Zusammenschlüsse. In der Anfangsphase kann es sich dabei, wie beschrieben, um eine kleine Gruppe handeln. Für einen späteren Schritt auf dem Weg zum NQG-Quartier, dem Erlass der Satzung zur Festsetzung des Quartiers, ist allerdings eine ausreichende Anzahl an Unterstützenden im Gebiet notwendig (s. u. Hinweis). Das heißt, dass die Überzeugung der Eigentümerinnen und Eigentümer wichtig und zu Beginn eine zentrale Aufgabe ist. Da die Aussicht auf eine zusätzliche finanzielle Abgabe bei Akteuren sicherlich Skepsis hervorrufen kann, sind die Vorteile des NQG hervorzuheben (s. „Das Niedersächsische Quartiersgesetz hat Potential – Vorteile & Beispiele“):

• hoher Mitwirkungs- und Gestaltungsspielraum, der bei rein öffentlichen Projekten eher nicht gegeben ist,

• Bündelung der Ressourcen durch gemeinsam finanzierte Maßnahmen, die der eigenen Liegenschaft zugutekommen: Kleine Maßnahmen können viel bewegen,

• ggf. zusätzliche Fördermittel zur Umsetzung der Maßnahmen,

• als Resultat: Wertsteigerung, zumindest Werterhalt der eigenen Liegenschaft.

Eine Strategie zur Öffentlichkeitsarbeit und Kommunikation kann hilfreich sein – vor allem, wenn es um eine größere Anzahl von Eigentümerinnen und Eigentümern geht und/oder diese den Initiierenden persönlich nicht bekannt sind. Für die Ansprache und Überzeugung sind in jedem Fall förderlich:

• Informationsmaterial

• Austausch- und Beteiligungsmöglichkeiten

Informationsmaterial

Mithilfe von Beispielen aus der Praxis (s. Praxis- und Modellbeispiele) können die oben genannten Punkte veranschaulicht werden. In einem Info-Flyer oder in einer Info-Broschüre lassen sich die Ziele und Vorteile des NQG und der Quartiergemeinschaft für die jeweilige Situation vor Ort verständlich darstellen und erste Maßnahmenideen können skizziert werden. Der Flyer kann an die Eigentümerinnen und Eigentümer postalisch, als digitales Format via E-Mail versendet und an zentralen Orten im Gebiet ausgelegt werden. Auch für Gespräche ist es hilfreich, die Kerninformationen „an der Hand zu haben“ und dem Gegenüber etwas mitgeben zu können.

Austausch- und Beteiligungsmöglichkeiten

Eine Informationsveranstaltung im Gebiet ist in jedem Fall zielführend – auch um Überzeugungsarbeit zu leisten: Die handelnden Akteure sowie Eigentümerinnen und Eigentümer lernen sich und das NQG mit seinen Potentialen kennen, Fragen können direkt geklärt sowie gemeinsame Ziele und Bedarfe für das Quartier herausgearbeitet werden. Im besten Fall entsteht hier bereits eine starke Motivation für die Eigeninitiative und Einrichtung eines NGQ-Quartiers. Je nachdem, wie es zum Quartier und den Akteuren passt, ist auch ein eher informelles Format, z. B. beim Grillen oder Kaffee und Kuchen gut geeignet, um in den Austausch miteinander zu kommen und Gehör für das Anliegen der Quartiersinitiative zu finden. Eine persönliche Ansprache und Einladung der Eigentümerinnen und Eigentümer sowie weiterer Schlüsselakteure im Vorfeld durch die Quartiersinitiative ist zuträglich für den Erfolg der Veranstaltung.

Sollte die Veranstaltung dennoch nicht ausreichend besucht worden sein oder Schlüsselakteure fehlten, sollte die Quartiersinitiative nochmals mit der Bitte um ein Einzelgespräch an die jeweilen Personen herantreten. Vor allem in Quartieren mit einer kleineren Zahl an Akteuren kommt es auf die Unterstützung jedes Einzelnen an, so dass dieser Weg sich trotz eines hohen Zeitaufwands lohnen kann. Dies gilt auch für Eigentümerinnen und Eigentümer, die nicht vor Ort ansässig sind und dementsprechend an einer Veranstaltung nicht teilnehmen können.

Sowohl Veranstaltungen als auch Einzelgespräche können als Videokonferenz umgesetzt werden – in manchen Fällen wird ein Austausch nur so möglich zu sein. Eine entsprechende, gut funktionierende technische Ausstattung und Video-Konferenz-Software sollten hierfür vorhanden sein.

Hinweis

Nicht nur die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Erbbauberechtigen können an einer Quartiersgemeinschaft mitwirken, sondern auch Mieterinnen und Mieter sowie Pächterinnen und Pächter von Wohn- und Gewerbeeinheiten im Gebiet (-> s. o., § 2 NQG). Die Entscheidung, wer an einer Quartiersgemeinschaft mitwirken darf, obliegt dieser selbst. Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Erbbauberechtigte müssen allerdings einbezogen werden, da sie auch qua Satzung zu den Abgaben verpflichtet werden (im Gegensatz zu den Miet- oder Pachtparteien). Weitere ortsansässige Akteure über die Eigentümerinnen und Eigentümer hinaus einzubinden kann sinnvoll sein, weil sie die Bedürfnisse des Quartiers – Kundenwünsche, fehlende Spielangebote, Freiraumgestaltung – kennen und sich konstruktiv einbringen können. Nicht zuletzt auch in Bezug auf die Unterhaltung des neu Geschaffenen, wenn etwa Baum- oder Beetpatenschaften übernommen werden. Wenn es sich bei dem Eigentümer beispielsweise um einen größeren Investor oder eine nicht ortsansässige Person handelt, sind die Nutzenden allerdings oft diejenigen, die vor Ort aktiv sind oder aktiviert werden können. Es kann deshalb nützlich sein, auch diese zu kontaktieren, für ein Engagement in der Quartiersgemeinschaft zu werben und sie für die Überzeugung ihrer jeweiligen Eigentümerinnen oder Eigentümer zu motivieren.

Es gibt zwar keine Mindestanzahl oder -quote für die Quartiersinitiative. Die Gemeinde kann jedoch ein Quartier nach dem NQG formal nur festlegen, wenn die Eigentümerinnen und Eigentümer, die dem entwickelten Maßnahmen- und Finanzierungsplan sowie dem Satzungsantrag schriftlich zustimmen, über mindestens 15 % der Grundstücke und zugleich über mindestens 15 % der Grundstücksfläche im abgegrenzten Gebiet verfügen (vgl. § 8 Abs. 1 in Verbindung mit § 6 Abs. 2 NQG). Ohne diese Zustimmungsquote kann die Satzung nicht erlassen werden. Eine Quartiersgemeinschaft kann in dem Fall nur freiwillige Investitionen und Maßnahmen tätigen.

Schritt 4: Gründung eines rechtsfähigen Zusammenschlusses

Das Niedersächsische Quartiersgesetz (NQG) sieht vor, dass Quartiersgemeinschaften rechtlich selbstständige Organisationen sein müssen. Die Rechtsform der Quartiersgemeinschaft ist frei wählbar, sofern sie die Rechte und Pflichten einer Quartiersgemeinschaft nach dem NQG umsetzen kann (vgl. § 2 Abs. 2 NQG). Die folgenden Rechtsformen sind für Quartiersgemeinschaften in Niedersachsen u.a. möglich und in der Praxis gängig:

• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Die GbR ist die einfachste und kostengünstigste Rechtsform für eine Quartiersgemeinschaft. Die Gründung einer GbR ist unkompliziert und kann von zwei oder mehr Personen vorgenommen werden. Die GbR ist jedoch nicht haftungsbeschränkt, d. h. die Gesellschafterinnen und Gesellschafter haften persönlich und unbegrenzt für die Verbindlichkeiten der GbR.
• Eingetragener Verein (e.V.): Der eingetragene Verein ist eine beliebte Rechtsform für Quartiersgemeinschaften. Der e.V. ist haftungsbeschränkt und bietet daher mehr Rechtssicherheit als die GbR. Die Gründung eines e.V. ist jedoch etwas komplizierter als die Gründung einer GbR und erfordert einen höheren administrativen Aufwand. Erwirtschaftet ein gemeinnütziger Verein Gewinne, dürfen diese nicht an die Mitglieder ausgeschüttet, sondern müssen dem Vereinszweck entsprechend eingesetzt werden. Ein gemeinnütziger Verein obliegt einer Umsatzsteuer von 7 % und darf umsatzsteuerbefreite Zuwendungen der öffentlichen Hand erhalten.
• Genossenschaft (GenG): Die Genossenschaft ist haftungsbeschränkt und bietet daher mehr Rechtssicherheit als die GbR. Die Gründung einer Genossenschaft ist jedoch aufwendiger als die Gründung einer GbR oder eines Vereins. Erwirtschaftet eine Genossenschaft Gewinne darf sie diese wiederum an ihre Mitglieder ausschütten, sie hat aber nicht vorrangig die Absicht, Gewinne zu erwirtschaften. Gewinne werden vor allem gemäß dem Zweck der Genossenschaft eingesetzt. Außerdem fördert die Genossenschaftsstruktur die Bindung und Teilhabe der Beteiligten, da die Mitglieder Miteigentümerinnen und Miteigentümer der Genossenschaft sind.

• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH): Die GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die haftungsbeschränkt ist. Für die Gründung einer GmbH ist ein Stammkapital von 25.000 € notwendig. Eine Unternehmergesellschaft (UG), eine Sonderform der GmbH, für die nur 1 € Stammkapital notwendig ist, bietet sich ggf. für die Anfangsphase einer Quartiersgemeinschaft an. Diese Rechtsform hat eine Gewinnerzielungsabsicht und darf in der Regel keine umsatzsteuerbefreiten öffentlichen Zuwendungen erhalten.

Letztlich ist die Wahl der richtigen Rechtsform für eine Quartiersgemeinschaft eine strategische Entscheidung, die von den Besonderheiten des jeweiligen Quartiers und den Zielen – u. a. Gemeinnützigkeit oder Gewinnerzielungsabsicht – der Quartiersgemeinschaft abhängt. In der Praxis sind Quartiersgemeinschaften häufig als eingetragene Vereine organisiert. Dies ist auch darin begründet, dass die Quartiersinitiative in vielen Fällen durch einen bereits existierenden Verein getragen wird, der dann als organisatorisches Dach für die Aktivitäten der Quartiersgemeinschaft dient. Dies hat sich in der Regel auch bewährt.

Eine Quartiersgemeinschaft mit den Themen Wohnen oder Klimaanpassung, welche meist Investitionen in Grundstücke und Gebäude mit sich bringen, sollte die Rechtsform einer Genossenschaft für sich prüfen. Das hohe Maß an Teilhabe und Verbindlichkeit kann förderlich sein für eine langfristige Gemeinschaft mit größeren baulichen Investitionen.

Unabhängig von der Rechtsform wählt die Quartiersgemeinschaft aus ihrer Mitte mit Mehrheit eine Vorsitzende oder einen Vorsitzenden und eine Stellvertreterin oder einen Stellvertreter, die nach außen einzeln vertretungsberechtigt sind (vgl. § 4 Abs. 1 NGQ). Die Bezeichnung des Vertretungsorgans kann abhängig von der Rechtsform variieren.

Wichtig: Jede Person, die in der Quartiersgemeinschaft eine Abgabe zahlt, kann an dieser mitwirken. (vgl. § 4 Abs. 2 NQG). Dies gilt für alle Rechtsformen.

Weitere Erkenntnisse aus der Praxis

Beispiele für erfolgreiche Quartiersgemeinschaften in Deutschland zeigen, dass die Eigeninitiative der privaten Akteure zentral ist. Auch wenn die Gemeinde sich eine Quartiersgemeinschaft für ein bestimmte Gebiet in ihrer Gemeinde wünscht, so ist die Initiierung nicht deren Aufgabe. Die Gründung der Quartiersgemeinschaft obliegt den privaten Akteuren. Es sind also in erster Linie deren Initiative und Engagement vor Ort gefragt.

Der Weg zu einer rechtsfähigen Quartiersgemeinschaft ist, wie zuvor geschildert, ein mehrere Schritte umfassender Prozess, der sich in der Regel über mehrere Monate, ggf. über ein bis zwei Jahre erstrecken kann. Es empfiehlt sich, eine zügige Gründung einer Quartiersgemeinschaft anzustreben, damit die anfängliche Dynamik und Begeisterung der mitwirkenden Akteure nicht verpufft, sondern den gesamten Prozess von der Gründung der Quartiersgemeinschaft, über die Erstellung des Maßnahmenplans und Beantragung der Satzung möglichst nachhaltig trägt.

Damit das Interesse der Akteure anhält, kann parallel auf Grundlage der vorhandenen Aufwertungsideen ein konkretes, realisierbares Maßnahmen- und Finanzierungskonzept erarbeitet werden. Auch können bereits erste kleine Maßnahmen auf freiwilliger Basis durchgeführt werden, um schnell einen ersten Erfolg für alle Beteiligten zu schaffen sowie den Sinn und Zweck eines NQG-Quartiers zu untermauern. Spätestens zum Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrags mit der Gemeinde, muss der Zusammenschluss rechtsfähig sein.