GEMEINSAME IDEEN FÜR DAS QUARTIER – DAS MASSNAHMEN- UND FINANZIERUNGSKONZEPT

Maßnahmen und Finanzierung

Das Maßnahmen- und Finanzierungskonzept nach dem NQG ist ein wichtiges Dokument für die Einrichtung und den Betrieb einer via Satzung festgesetzten Quartiersgemeinschaft. Die ersten groben Ideen für Aufwertungsmaßnahmen werden darin zu einem umsetzbaren Konzept verdichtet. Wie es die Bezeichnung verdeutlicht, wird in dem Dokument von der Quartiersgemeinschaft festgelegt, welche konkreten Maßnahmen zur Aufwertung des Quartiers durchgeführt und wie diese Maßnahmen durch Abgaben der Eigentümerinnen und Eigentümer im abgegrenzten Quartier finanziert werden sollen. Die Umsetzung der Maßnahmen bzw. die Laufzeit eines NQG-Quartiers kann sich über einen Zeitraum von maximal fünf Jahren erstrecken.

Das Maßnahmen- und Finanzierungskonzept muss folgende Inhalte enthalten:

• Vorgesehene grundstücksscharfe Abgrenzung des Quartiers,

• einzelne Aufwertungsmaßnahmen mit den erwartbaren Kosten,

• ihre jeweilige Finanzierung,

• der sich darauf ergebende Zeitraum zur Abgabenerhebung.

(vgl. § 5 NQG)

Die genannten Punkte sind im Maßnahmen- und Finanzierungskonzept nachvollziehbar darzustellen und zu begründen. Es ist außerdem darzulegen, dass die im Quartier liegenden Grundstücke in einem höheren Maß von den gemeinsam finanzierten, quartiersbezogenen Aufwertungsmaßnahmen profitieren als die Allgemeinheit.

Auswahl der quartiersbezogenen Aufwertungsmaßnahmen

Das erwartbare Budget der Quartiersgemeinschaft durch das angestrebte Abgabensystem ist maßgeblich für die Auswahl der Maßnahmen. Die Zumutbarkeit der zusätzlichen finanziellen Belastung für die Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer im abgegrenzten Quartier ist eines der wichtigsten Kriterien für die Gemeinde, ob sie dem Antrag zum Erlass einer Satzung zustimmt (s. Gemeinsame Finanzierung und Verpflichtung – Die Quartierssatzung). Ob zuerst Maßnahmen entwickelt und in einem zweiten Schritt deren Kosten geschätzt und errechnet werden, wie hoch die Abgabe für die Kostendeckung sein muss oder ob zunächst eine zumutbare Abgabe ermittelt wird und dann dafür passende Maßnahmen konzipiert und ausgewählt werden, bleibt der Quartiersgemeinschaft überlassen. In der stadtplanerischen Praxis finden sich beide Herangehensweisen.

In der Praxis werden häufig Maßnahmenpakete entwickelt, die verschiedene Themen miteinander kombinieren, wie beispielsweise Verbesserungen im Wohnumfeld mit energetischen Sanierungsmaßnahmen an den Gebäuden. Es ist außerdem ratsam, ein Paket aus verschiedenen Maßnahmen zu schnüren: einerseits kostengünstige, kurzfristige Maßnahmen, die schnell Erfolge bringen können, wie z. B. Veranstaltungen oder kleine Verschönerungsaktionen im Gebiet, und andererseits umfangreichere, eher langfristige Maßnahmen, die das Quartier nachhaltig aufwerten, wie z. B. die Beauftragung einer Quartiershausmeisterin/ eines Quartiershausmeisters.

Folgende Kriterien bieten eine Orientierung für die Auswahl und Konzeption der Maßnahmen:

• Dringlichkeit & Wirksamkeit: Besteht bei der Mehrheit der Eigentümerinnen und -eigentümer bzw. Immobilienbesitzenden im Quartier ein Handlungsdruck im Hinblick auf das Thema, welches die Quartiersgemeinschaft begründet (z. B. schwindende Kaufkraft und Publikumsverkehr in der Geschäftsstraße)? Ist eine positive Wirkung der entwickelten Maßnahmen hinsichtlich des Themas nachvollziehbar herzuleiten?

• Umsetzbarkeit: Können die angedachten Maßnahmen mit dem geplanten Budget in einem Zeitraum von maximal 5 Jahren sicher umgesetzt werden? Zur Beantwortung der Frage sollten u. a. Überlegungen und ggf. (Kosten-)Recherchen einfließen zu: Müssen Unternehmen beauftragt werden? Welche Materialen werden benötigt? Steht im geplanten Zeitraum beides realistischerweise zur Verfügung? Sind Genehmigungsprozesse notwendig, muss z. B. ein Bauantrag gestellt werden (dies ist im Zeitplan zu berücksichtigen)? Zu welchen Maßnahmen verfügt die Quartiersgemeinschaft über fundiertes Know-How und kann sie ggf. selbst übernehmen?

• Ausgewogenheit: Profitieren alle Eigentümerinnen und -eigentümer, bestenfalls alle Nutzungsgruppen, im Quartier von den angedachten Maßnahmen? Hier sollte die Gesamtheit der Maßnahmen betrachtet werden. Einzelmaßnahmen können einer bestimmten Nutzungs- oder Eigentümergruppe besonders zugutekommen, das Maßnahmenpaket insgesamt sollte jedoch ausgewogen konzipiert sein, so dass „für jeden“ etwas dabei ist und die zusätzliche finanzielle Abgabe „gerne“ getätigt wird. So können beispielsweise Maßnahmen zur Aufwertung der Geschäftsstraße, die vor allem Gewerbetreibenden oder Eigentümerinnen und Eigentümer mit Gewerbeeinheiten zugutekommen, mit Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfelds kombiniert werden, die auf die Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner im Quartier abstimmt sind.

• Mehrwert & Innovation: Gehen die angedachten Maßnahmen über eine Instandhaltung der öffentlichen Grundversorgung hinaus? Die Aufwertungsmaßnahmen im Sinne des NQG sind „die Kür“ der Quartiersentwicklung. Es sollen dementsprechend keine Maßnahmen umgesetzt werden, die zu den Grundaufgaben der Gemeinde gehören – etwa Straßenbau oder Trinkwasserversorgung. Stattdessen bietet es sich an, neue Wege der Quartiersentwicklung zu beschreiten. Für Gemeinden ist es angesichts knapper Ressourcen und langer Entscheidungswege oft schwer, innovative und kreative Projekte zu begründen und umzusetzen, zumal dies aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes schnell auch in vielen weiteren Quartieren erwartet würde, sodass die nötigen Ressourcen für Kernaufgaben nicht mehr zur Verfügung stehen. Private Akteure haben hier mehr Spielraum – und sollten ihn nutzen.

Gliederung des Maßnahmen- und Finanzierungskonzepts

Hat die Quartiersgemeinschaft, ggf. die Quartiersinitiative, die Maßnahmen mit den dazugehörigen Kosten ausgewählt, werden diese im nächsten Schritt in einem Dokument aufbereitet. Folgender Gliederungsvorschlag ist für ein Maßnahmen- und Finanzierungskonzept empfehlenswert:

Ausgangssituation

• Beschreibung der thematisch relevanten Herausforderungen, Defizite und Potentiale im Quartier

Gebietsabgrenzung

• Vorschlag zur grundstücksscharfen Gebietsabgrenzung mit einer Karte sowie Auflistung der einzelnen Grundstücke bzw. Immobilien (z. B. bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen)

Zielsetzung

• Beschreibung der Zielsetzung (was soll mit dem NQG-Quartier erreicht werden?), Darlegung der Übereinstimmung der Ziele der Quartiersgemeinschaft mit den städtebaulichen Zielen der Gemeinde

Maßnahmenkonzept und Umsetzungszeitraum

• Kurzbeschreibung aller Maßnahmen mit Hinweisen zur Vorgehensweise, ggf. untergliedert nach thematischen Schwerpunkten, Darlegung des geplanten Umsetzungszeitraums

Finanzierungskonzept

• Vorschlag zum Verteilungsschlüssel der Abgaben zur Finanzierung des Quartiers und Kostentabelle für notwendigen Ausgaben (s. u.)

Akteure und Beteiligung

• Kurze Vorstellung der handelnden Akteure mit den jeweiligen Aufgaben, Skizzierung der Beteiligungsmöglichkeiten für Eigentümerinnen und Eigentümer

Ein ansprechend aufbereitetes Maßnahmenkonzept und ein übersichtlicher Finanzierungsplan sind förderlich für das Einwerben der notwendigen Überzeugung der Grundstückeigentümerinnen und -eigentümer. In den Praxisbeispielen finden sich gelungene Beispiele von Maßnahmen- und Finanzierungskonzepten.

Für eine Übersicht des geplanten Mitteleinsatzes eignet sich eine Tabelle, in der untereinander die verschiedenen Einzelmaßnahmen aufgelistet sind und die Spalten die verschiedenen Kalenderjahre mit den jeweiligen Kosten abdecken. Sind beispielsweise drei Jahre für die Umsetzung aller Maßnahmen angedacht, kann dies für eine Quartiersgemeinschaft mit ca. 30 Grundstücken mit Schwerpunkt klimaresiliente Verbesserung des Wohnumfelds so aussehen:

Hinweis

Eine Finanzreserve von 10-15 % der Gesamtkosten sollte eingeplant werden für Kostensteigerungen, Einnahmenausfälle oder -verzögerungen sowie Unvorhergesehenes im Allgemeinen. Auch eine Kostenpauschale für die Gemeinde zur Abdeckung ihres Verwaltungsaufwands (max. 3 % der Gesamtkosten für die Aufwertungsmaßnahmen) kann angeben werden. Nicht verwendete Mittel werden den Eigentümerinnen und -eigentümern nach Ablauf der Laufzeit durch die Gemeinde anteilig erstattet.

Die Anzahl der Maßnahmen und die Höhe der Kosten variieren in der Praxis stark. Es gibt Beispiele für „Business-Improvement-Districts“ in Großstädten, die 60-80 Liegenschaften mit ca. doppelt so vielen Immobilienbesitzerinnen und -besitzern umfassen und 15-20 Maßnahmen in Höhe von rund einer Million Euro gesamt umsetzen. Es kommt allerdings auch häufig vor, dass sich Standortgemeinschaften auf 3-4 Maßnahmen konzentrieren – was z. B. bei baulichen Investitionen nicht immer mit einem geringeren Kostenaufwand einhergeht.

Die Quartiersgemeinschaft verpflichtet sich in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Gemeinde, die Mittel ausschließlich für die im Maßnahmen- und Finanzierungskonzept festgelegten quartiersbezogenen Aufwertungsmaßnahmen zu verwenden. Sie handelt dadurch wie eine öffentliche Auftraggeberin und hat geltendes Vergaberecht einzuhalten – soweit das Maßnahmen- und Finanzierungskonzept die Vergabe von Aufträgen an externe Dritte vorsieht. Die wichtigsten Grundsätze des öffentlichen Vergaberechts sind Transparenz, Wettbewerb und Gleichbehandlung. Stand Februar 2024 gelten für Dienstleistungs- und Lieferverträge – das schließt Planungsleistungen für Baumaßnahmen ein –folgende Grenzwerte:

• bis zu einem voraussichtlichen Auftragswert von 1.000 EUR ohne Umsatzsteuer: Direktauftrag (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 NTVergG i.V.m. § 14 UVgO);

• Anwendung des Niedersächsischen Tariftreue- und Vergabegesetzes (NTVergG) ab einen geschätzten Auftragswert von 20.000 EUR ohne Umsatzsteuer; Details finden Sie hier.

• bis zu einem Auftragswert von 25.000 EUR ohne Umsatzsteuer (§ 7 Abs. 2 NWertVO): Verhandlungsvergabe mit oder ohne Teilnahmewettbewerb (§ 12 UVgO);

• bis zu einem Auftragswert von 50.000 Euro ohne Umsatzsteuer (§ 7 Abs. 2 NWertVO): Beschränkte Ausschreibung ohne Teilnahmewettbewerb (§ 11 UVgO);

• ab einen geschätzten Auftragswert von 221.000 EUR ohne Umsatzsteuer (Oberschwellenbereich): Pflicht zur EU-weiten Ausschreibung.

Bei der Verhandlungsvergabe mit oder ohne Teilnahmewettbewerb und der Beschränkten Ausschreibung ohne Teilnahmewettbewerb muss der Auftraggeber mindestens drei Unternehmen zur Abgabe eines Angebots auffordern (§ 12 Abs. 2 S. 1 bzw. § 11 Abs. 1 UVgO). Die jeweils aktuellen Wertgrenzen unterhalb des EU-Schwellenwertes sind in der Niedersächsischen Wertgrenzenverordnung (NWertVO) zu finden. Die jeweils gültigen EU-Schwellenwerte sind hier zu finden. Alle Schritte der Vergabeverfahren sind zu dokumentieren.

Abstimmung mit der Gemeinde

Wie bereits beschrieben, müssen die angedachten quartiersbezogenen Aufwertungsmaßnahmen der Quartiersgemeinschaft mit den städtebaulichen Zielen der Gemeinde abgestimmt sein. Darüber hinaus dürfen sie öffentliche Belange, wie z. B. Denkmal-, Umwelt- oder Naturschutz nicht beinträchtigen. Ein frühzeitiger Abgleich – wenn erste Ideen vorhanden sind – ist ratsam, damit keine Ressourcen aufgewendet werden für die Konkretisierung von Maßnahmen, die nicht im Rahmen des NQG umgesetzt werden können. Hierfür helfen folgende Vorgehensweisen:

1. Austausch mit zuständigen Mitarbeitenden der kommunalen Verwaltung: Hierfür bieten sich Mitarbeitende oder Leitungen des Bau- oder Stadtplanungsamts oder der Wirtschaftsförderung an. Die Absicht, ein NQG-Quartier einzurichten, sollte in dem Austausch mitgeteilt werden. Darüber hinaus kann erfragt werden, welche Rahmenbedingungen (s. nächster Punkt) beachtet werden müssen. Vertreterinnen und Vertreter der Gemeinde sind ehrfahrungsgemäß offen für das Engagement privater Akteure, wenn dieses der (städtebaulichen) Entwicklung des Ortes zugutekommt.
2. Sichtung vorhandener offizieller Konzepte und Planungen – sofern vorhanden: Dazu gehören beispielsweise Stadt- und Dorfentwicklungskonzepte, thematische Planungsdokumente, z. B. zur Energieversorgung oder kommunalen Wärmeplanung, Wohnraum- und Grünflächenentwicklung, Standortkonzepte für das Gewerbe sowie Stadt- und Regionalmarketingstrategien, ggf. Denkmalschutz-, Flächennutzungs- und Bebauungspläne. Die Planungen und Konzepte sind in der Regel über die Webseite der Gemeinde einsehbar.

Externe Unterstützung: Beauftragen eines Beratungsbüros oder Aufgabenträgers

Für viele der skizzierten Schritte zu einer Quartiersgemeinschaft sind Fachwissen und Erfahrungswerte aus der Praxis hilfreich. Außerdem werden in der Anfangsphase Zeit und Energie für die Erstellung des Maßnahmen- und Finanzierungskonzepts, die Gründung eines rechtsfähigen Zusammenschlusses und das Einholen der notwendigen Zustimmungsquote benötigt. Ist das Quartier mit einer Satzung festgesetzt, bedarf es Kapazitäten für die Umsetzung der Maßnahmen. Beides ist nicht immer im Rahmen eines ehrenamtlichen Engagements oder des beruflichen Alltags der Akteure der Quartiersgemeinschaft gegeben. Die Quartiersgemeinschaft kann deshalb einen Aufgabenträger beauftragen, bestimmte Arbeitsschritte zu übernehmen oder zu organisieren (vgl. NQG, § 4 Abs. 3).

Bevor ein geeigneter Aufgabenträger gesucht wird, sollten die Aufgaben für diesen klar definiert werden. Dafür ist zunächst zu klären, zu welchen der anfallenden Aufgaben in der Quartiersinitiative oder -gemeinschaft Fachwissen und zeitliche Kapazitäten bestehen und entsprechend selbst übernommen werden können. Insbesondere bei Aufgaben, die die Repräsentation der Quartiersinitiative oder -gemeinschaft nach außen betreffen, z. B. bei Veranstaltungen und Gesprächen zur Überzeug der Eigentümerinnen und Eigentümern, ist es förderlich, wenn die initiierenden Personen selbst in Erscheinung treten. Fachliche Aufgaben im Hintergrund können hingegen übergeben werden.

Folgende Aufgaben sind beispielsweise geeignet für eine Übertragung an einen Aufgabenträger:

Bei der Gründung der Quartiersgemeinschaft:

• Unterstützung bei der rechtsfähigen Gründung der Quartiersgemeinschaft

• Gebietsabgrenzung

• Abfrage der Eigentümerinnen-/Eigentümerdaten

• Erstellung von Materialien zur Öffentlichkeitsarbeit und Ansprache

• Organisation von (Beteiligungs-)Veranstaltungen und Terminen

Bei dem Maßnahmen- und Finanzierungskonzept:

• Entwicklung und Konkretisierung der Maßnahmen unter Berücksichtigung der städtebaulichen Ziele der Gemeinde

• Kostenschätzungen

• Vorschlag zum Verteilungsschlüssel der Abgaben

• Erstellung des Dokuments (textliche Ausformulierung, Layout, Karten- und Bildmaterial)

• Abstimmungen mit der Gemeinde

Bei der Umsetzung der Maßnahmen:

• Ggf. Übernahme der Rolle des Vertragspartners bei dem öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Gemeinde mit den dazugehörigen Pflichten

• Planung und Durchführung von Maßnahmen

• Beauftragung und Betreuung externer Dienstleisterinnen und Dienstleister

• Ggf. Organisation und Umsetzung von geplanten Veranstaltungen

• Buchhaltung und Rechnungswesen

• Abstimmungen mit der Gemeinde und Berichtswesen

Als externer Aufgabenträger sind sowohl Büros oder selbständige Einzelpersonen mit passender fachlicher Expertise, z. B. in den Bereichen Stadtplanung, Architektur, Standort- und Gewerbeentwicklung, Kommunikation/ Öffentlichkeitsarbeit oder Buchhaltung geeignet. Die benötigte Expertise kann sich je nach Phase und Aufgabenstellung unterscheiden, so dass der Aufgabenträger zeitlich beschränkt mit bestimmten Aufgabenpaketen beauftragt werden sollte. Eine weitere Vorgehensweise wäre, eine/einen Hauptauftragnehmerin/Haupfautragunternehmer zu suchen, die/der für alle Aufgaben verantwortlich ist, jedoch einzelne Leistungsbausteine Nachunternehmerinnen/Nachunternehmern übertragen kann. Der Vorteil dabei ist, dass nur ein Auftrag ausgeschrieben und vergeben werden muss. Besteht bereits ein Verein, eine Initiative oder eine Standortgemeinschaft kann diese beauftragt werden, wenn sie geeignet für die Umsetzung der skizzierten Aufgaben ist. Lokales Wissen mit der Möglichkeit zur regelmäßigen Vor-Ort-Präsenz ist allgemein wünschenswert.